F.A.Q.
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Crédito à Habitação
Trata-se de um acordo entre uma instituição de crédito e o cliente bancário. Este acordo é estabelecido na forma de contrato e é celebrado através de um solicitador, notário ou em conservatórias. As partes envolvidas são o mutuante (Instituição de Crédito) e o mutuário (consumidor) e eventualmente o(s) fiador(es). No contrato são também estabelecidas as condições para a concessão do crédito, nomeadamente a taxa de juro, o prazo, o destino da habitação, forma de cessão, respetivos custos e cláusulas de eventual incumprimento.
Existem cinco tipos de crédito habitação sendo estes os seguintes.
- Aquisição: Destina-se à compra com financiamento de imóveis novos e/ou usados que não necessitem de obras. Trata-se do tipo de crédito mais comum.
- Transferência: Se tem crédito habitação já a decorrer, pode utilizar este tipo de crédito para melhorar as atuais condições, como por exemplo a taxa de juro, seguros de vida. Implica a mudança para outra instituição de crédito.
- Construção: Serve para financiar os custos de construção de um novo imóvel. O terreno é propriedade do mutuário e normalmente o valor é libertado por tranches de acordo como o progresso da construção. O mutuário pode, durante o período de construção, solicitar carência de capital, pagando apenas juros sobre o montante total de tranches libertadas.
- Terreno & Construção: Similar ao exemplo anterior, porém este tipo de crédito engloba também a aquisição do terreno.
- Obras: Neste tipo crédito pretende-se apenas financiar obras duma casa que já é proprietário independentemente da ausência de crédito habitação. Funciona de forma similar ao crédito de construção.
Atualmente, o prazo máximo de financiamento dum crédito habitação é de 40 anos. Porém, o prazo máximo está limitado à idade do cliente mais velho. Na generalidade dos casos, o limite de idade é de 75 anos. Por exemplo, se o mutuário mais velho tem 47 anos, então o prazo máximo de financiamento é de 28 anos, que resulta da diferença entre os 75 anos (idade limite) e a idade do proponente.
Existe uma recomendação do Banco de Portugal, onde se pretende uma convergência gradual, para que o prazo máximo seja de 30 anos.
Existem três finalidades para as quais se pode solicitar um crédito habitação.
- Habitação Própria Permanente: É o tipo de habitação onde os proprietários e o seu agregado familiar irão viver de forma permanente. Tratando-se de um imóvel comprado com o objetivo de habitar por um longo período de tempo. Por outras palavras, trata-se da residência oficial.
- Habitação Própria Secundária: É o tipo de habitação cujo o destino é de uso ocasional que não são destinados para o arrendamento. Poderá ser uma casa de férias na praia, montanha, campo, etc. É utilizado pelos proprietários e o seu agregado familiar.
- Habitação para Investimento: Este tipo de imóveis são adquiridos com o objetivo de serem colocados no mercado de arrendamento (longa duração, temporário ou Alojamento Local). O propósito é ter uma fonte de rendimento adicional.
Taxas
A Euribor (acrónimo de European
Interbank Offered Rate; em português: “taxa interbancária oferecida em euro”) é uma das principais taxas de referência do mercado monetário da zona euro. Indica a taxa de juros média dos empréstimos interbancários sem garantia da zona euro. O cálculo considera as taxas dos 32 principais bancos europeus, excluindo-se os valores extremos — os 15% mais altos e os 15% mais baixos. É uma das componentes para calcular a T.A.N. (Taxa Anual Nominal).
A T.A.N ou Taxa Anula Nominal serve para calcular os juros de um empréstimo. Ou seja, é o preço expresso em % que serve para que a Instituição de Crédito cobrar o custo financeiro do seu empréstimo.
A T.A.N. resulta da soma da Euribor e o Spread.
A T.A.E.G. ou Taxa Anual de Encargos Efetiva Global é expresso em % e mede o custo total do seu empréstimo. Inclui os custos financeiros, as vendas associadas ou cross selling como por exemplo os seguros de vida, seguro multi-risco, comissões bancárias, despesas processuais.
Não inclui eventuais impostos pagos uma única vez no momento da contratação do empréstimo.
O valor da T.A.E.G. é superior ao valor da T.A.N.
Para empréstimos para o mesmo capital e prazo deve escolher sempre a opção que apresenta a T.A.E.G. mais baixa.
Para os mais leigos, trata-se da margem de lucro da instituição de crédito aplicado aos juros do empréstimo. O spread inclui outras componentes como por exemplo o “risco” associado ao consumidor e à finalidade da operação.
Os créditos habitação têm três tipos de taxas de juro, sendo elas as seguintes:
- Taxa de juro variável;
- Taxa de juro fixa;
- Taxa de juro mista;
Na taxa de juro variável, as prestações variam ao longo do empréstimos em função da evolução das taxas de juro (Euribor). Se a taxa de juro sobe a sua prestação será mais elevada, da mesma forma que o inverso sucede se as taxas de juro descerem.
Na taxa de juro fixa, durante todo o prazo do empréstimo, o valor das prestações é constante e não se alteram independente da variação das taxas de juro.
A taxa de juro mista trata-se “duma mistura” entre a taxa de juro fixa e variável. Normalmente, nos primeiros anos a taxa de juro é fixa (por exemplo nos primeiros 5 ou 10 anos) e nos restante anos a taxa de juro é variável.
Intermediação de Crédito
Um Intermediário de Crédito é uma pessoa singular ou coletiva que participa no processo de concessão de crédito. Um intermediário de crédito pode:
- Apresentar ou propor contratos de crédito a consumidores;
- Prestar assistência a consumidores nos atos preparatórios de contratos de crédito mesmo que não tenham sido apresentados ou propostos por si;
- Celebrar contratos de crédito com consumidores em nome das instituições mutuantes;
- Prestar serviços de consultoria, através da emissão de recomendações personalizadas sobre contratos de crédito.
O Intermediário de Crédito não está autorizado a conceder crédito, nem a intervir na comercialização de outros produtos ou serviços bancários, como, por exemplo, depósitos a prazo ou serviços de pagamento.
Existem três tipos de Intermediário de Crédito:
- Intermediário de crédito vinculado;
- Intermediário de crédito a título acessório;
- Intermediário de crédito não vinculado.
O intermediário de crédito vinculado é uma pessoa singular ou coletiva que atua como intermediário de crédito em nome e sob a responsabilidade total e incondicional do mutuante ou de vários mutuantes com quem tenha celebrado contrato de vinculação. Não pode cobrar a prestação de serviços ao consumidor.
O intermediário de crédito a título acessório é uma pessoa singular ou coletiva que fornece bens ou serviços e que, em nome e sob responsabilidade total e incondicional do mutuante ou de vários mutuantes, atua como intermediário de crédito, tendo em vista a venda dos bens ou serviços por si oferecidos. Por exemplo, um concessionário de automóveis ou um estabelecimento de venda de electrodomésticos. Não pode cobrar a prestação de serviços ao consumidor.
O intermediário de crédito não vinculado é uma pessoa coletiva que atua como intermediário de crédito sem que tenha celebrado contrato de vinculação com qualquer mutuante. Este intermediário celebra um contrato de intermediação com o consumidor, no qual são estabelecidos os termos e as condições da prestação de serviços de intermediação de crédito.
Os intermediários de crédito não podem exercer atividade em mais do que uma das categorias.
Não! O Intermediário de Crédito facilita a relação entre a instituição de crédito e o consumidor. Evita que que o consumidor se desloque às agências e normalmente apresenta melhores condições comparado com uma negociação direta com a instituição de crédito. O crédito é sempre concedido por uma instituição autorizada pelo Banco de Portugal.
Todos os Intermediários de Crédito, independentemente do tipo, têm uma autorização específica do Banco de Portugal. O intermediário de crédito tem obrigatoriamente um número de registo. A autorização encontra-se publicada no Banco de Portugal.
A Quero Crédito é uma marca registada da Attitude and Trust Lda, intermediário de crédito registado junto do Banco de Portugal sob o n.º 0003491.
Tenha atenção que o nome legal do intermediário de crédito pode ser diferente do nome da marca. Peça sempre ao seu intermediário de crédito o nome legal e número de registo.
O consumidor é livre para escolher se quer trabalhar com um intermediário de crédito ou não. Se optar por utilizar os serviços dum intermediário de crédito é conveniente que escolha apenas um. Ao contrário das instituições de crédito estes não estão em concorrência direta. A utilização de dois ou mais intermediários de crédito pode criar problemas na concessão do seu crédito, pois gera conflitos de interesse e inclusive pode bloquear o seu processo numa determinada instituição de crédito.
O ideal é escolher um intermediário de crédito que tenha confiança, empatia e boas referências.
Bancos
O Protocolo APB, no âmbito do Crédito Habitação, é um acordo operacional, onde permite os bancos signatários de proceder ao cancelamento da hipoteca, de forma mais ágil. Na realidade, trata-se duma autorização expressa efetuada pelo vendedor e que permite o banco tomador (do comprador) consultar os valores em dívida de empréstimos com garantia hipotecária em vigor no banco do vendedor.
- BBVA – Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (Portugal) S.A.;
- Millenium BCP – Banco Comercial Português, S.A., Sociedade Aberta;
- Novo Banco, S.A.;
- Banco de Investimento Global, S.A.;
- Banco BPI, S.A., Sociedade Aberta;
- Banco Popular Portugal, S.A.;
- Banco Santander Totta, S.A.;
- ABANCA Corporación Bancaria, S.A. – Sucursal;
- Caixa Geral de Depósitos, S.A.;
- Caixa Económica Montepio Geral;
- Bankinter S.A. – Sucursal em Portugal.
Documentação
A documentação para a aprovação de um crédito habitação varia em função do banco. Porém, na generalidade dos casos é necessário o seguinte:
Documento de identificação e comprovativo de informação fiscal: Considera-se para a abertura do processo o Bilhete de Identidade e NIF ou Cartão de Cidadão. Deve ser apresentado os documentos de identificação de cada um dos proponentes.
Declaração de rendimentos: Para efeitos de declaração de rendimentos deverá facultar uma cópia da última declaração de rendimentos entregue para efeitos de IRS (ou código de validação das finanças), sendo obrigatória para todos os proponentes.
Nota de liquidação de IRS: Considera-se a última nota de liquidação de IRS, sendo obrigatória para todos os proponentes.
Recibos de vencimento: Devem ser entregues os três últimos recibos de vencimentos ou recibos verdes de todos os proponentes.
Declaração de entidade patronal: A declaração da entidade patronal deve conter informação acerca da situação profissional de cada um dos proponentes, vencimento mensal bruto e data de início do vínculo laboral.
Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal: O mapa de responsabilidades (Central de Responsabilidades de Crédito) do Banco de Portugal poderá ser obtido através do link https://www.bportugal.pt/ (selecionar no canto superior direito a opção Particulares), usando para autenticação a password que se utiliza para aceder ao site das finanças.
Extratos bancários: Devem ser entregues os extratos bancários dos últimos três meses da conta ou contas frequentemente usadas, preferencialmente a conta onde se encontra domiciliado o recibo de vencimento. Também deverá ser demonstrada a evidência de capitais próprios (vulgarmente conhecida como entrada).
Se aplicável, a documentação dos fiadores é idêntica. Toda esta documentação deverá garantir uma aprovação rápida e um processo eficaz e eficiente até à contratação do crédito.
